社長の日記「つみかさね」

私のところに「家賃保証をしますよ」とか「３０年一括借り上げ」と賃貸住宅を建てませんかとくる営業マンはいませんので体験談ではありませんが、いったいどういうふうにクロージングをしているのか興味深いところです。

 
地主さんは８０歳、このまま死んだら息子のところにすごい相続税がくるといつも頭の片隅にはあるでしょう。

 
そこに「お父さんっ(私、お客様にお父さんとかお母さんって言うの個人的に嫌いです)ここに建物を建てませんか、１億円の借金は必要ですが、どこどこの田んぼの資産価値がこのハイツを建てたら格段に下がります。そしてとにかく相続税がほとんどなくなりますし、さらに毎月４０万円のローンはありますが、毎月７０万円の収入が入ります。おまけに当社では家賃保証のシステムをとっていますからリスクは限りなく低いです！いかがでしょうか」ときたら良い話に聞こえます。書いている私も良い話に感じますから。

 
しかし、この世の中に良い話はありませんし、それを持ってくる人はその人にもメリットがあるから持ってくるというのが普通の話です。

 
なぜ、私が今から賃貸住宅を新たに建てるのは素人の方はやめたほうが良いと考えるようになったかというと辺り一面がハイツやアパートだらけだからです。

 
そして、人口がこれからぐんぐん減っていくからです。

 
絶対に満室になんかなりません。新築の５年くらいの間だけです。

 
借りる方はいいです。新しいところが建ったらそこに引っ越し、古くなったらまた新しいところに引っ越せばいいのですから。

 
しかし、オーナーはそんなわけにはいきません。

 
８戸あって毎月７０万円が３０年間絶対にもらえるはずがないでしょう。家賃保証を絶対だと思っている私のお客様がたくさんいるから余計に悲しくなるのです。

 
毎月７０万を１年間もらったら８４０万ですよね。

 
８４０万円の年収が３０年間続いたら２億５０００万円です。

 
では、極端な話かもわかりませんが、全室空室が２５年間続いたらどうなりますか、その時家賃保証はどうなるのか。そんな物件に家賃保証を１００％していたら施工会社は大赤字です。

 
家賃保証は必ず１００％もらえるのではなく、空室率によってどんどん下がるのです。

 
８戸あって、そのうち３戸しか住人がいない。これからはそんなのが普通の時代です。

その時、地主さんは銀行に毎月４０万円のローンを払い続けますが、家賃保証の最低保証額が２０万円だったらどうしますか。

 
８０歳にのおじいさんが今から毎月家計が火の車になる。年金があると言ってもおじいさん、おばあさんになってお金の心配をするというのはこの上なく不幸なことです。

 
この時に建てた会社が苦しんでいる地主さんを見て「３０００万円で買いましょうか」ときます。

 
だいたい賃貸住宅アパートは１億で建てたら粗利が４０%前後です４０００万。４０００万儲かった上にそれを３０００万円で買いましょうかと現れ、困窮している地主さんは他の資産をも売り、その物件の抵当権を解除してから３０００万円で売り、身も心も疲れ果て、まだ本人の代ならば息子や家族に叱られ、息子の代に変わっているのなら結局相続税を収めたほうがよかった、となるのです。

 
今から新たに賃貸住宅を建てるのであれば、それなりの覚悟と勉強をしてからではないと危険です。

 
大手の会社はプロ、地主さんは名目的には個人事業主という形式になりますが普通のおじいさんです。

 
商売は人の人生を良くしないといけない。人の人生をおかしくさせるようなものは商売として間違っています。

 
全部が全部ではなく、賃貸住宅アパートでも素晴らしいところもあると思いますし、建ててよかったと言われている方も多くおられます。でも、今からの時代を私はこんなふうに思っていますし、考えています。

 
リスクなく儲かるものなどこの世にはないでしょうし、戦後一所懸命に働いて、この日本を創ってきてくれたおじいさん世代が不幸になるようなことがあってはいけません。

 
 
最後に、物件をお持ちならリフォームしてください。お前のところがやっているからだろうと思われるかもわかりませんが私の親にならそう言います。

 
それか、店舗や自由度の高い駐車場くらいがいいと思いますよ。