社長の日記「つみかさね」

リフォーム屋として数多くのおうちを見てきた。持ち家というものを。

 
その持ち家の出口戦略。

 
どれだけの人がそれを考えているんだろう。

 
不動産は出口が最重要。

 
 
結論から言うと、基本以下のながれになります。

 
３０代で土地と家を買い、３５年をかけてローンを払っていく。

 
当然持ち家は消耗品だから改修工事がでる。築２０年が分岐点。ここから改修頻度は格段に上がっていく。

そこで私が登場している。そのときに冒頭の「数多くのおうちを見てきた」ということに繋がる。

 
おうちが５００万円くらいのリフォームでは存続できなくなるのが築４０年〜５０年である。

 
このくらいの築年数で、新築時を除いてトータルで１５００万くらいのお金を入れないおうちは５０年でボロボロになります。

 
そして、その頃にはその家の主人(あるじ)は亡くなっていたり、空き家になり、息子や娘がいるのなら売却する。

 
基本このながれで間違いない。

 
いままでに、私がリフォームさせていただいたおうちが何軒解体されたことか。

また、何軒売却されたことか。

このブログを書くきっかけも、昨日の夜に不動産をネットで探していたら、またあるお客様のおうちが売りに出されていたからだ。

 
 
ただ、全然悪いことではないと思う。それで経済はまわっているんだろう。

 
しかし、人は一生をかけ家のローンを払い、家のリフォームをし、息子や娘が売る。

そして、おそらくその息子や娘の家も同じように展開する。

 
 
出口戦略。

 
不動産って、都会以外は建物に価値はない。売るときは土地代で取引される。

 
ボロボロの家が建っているときは、その家の解体費用を差し引いて売買されるのがスタンダードであり、鉄骨やRC、また大きなおうちは解体費用だけで５００万、１０００万なんて普通にかかるだろう。

 
ということは、本当に土地の価値の半額以下、また、ただみたいな価格で売買されていることは珍しくない。

 
いろんな諸費用でさらに引かれ、息子や娘にお金なんて残らない。

 
何が言いたいのかと言うと、持ち家が欲しいなら、売れる土地を買って建てないといけないということだ。

 
会計上の簿価としても、木造で耐用年数２２年経過したとき、街中と田舎のそれでは、同じ大きさ、仕様でも、愕然とするくらいの差がでることを、理解した方が人生で得をするだろう。

 
売れる土地であれば、子供がいなければまだ元気な７０歳くらいで売ってしまい、都会に引っ越せる。

 
歳がいってからは間違いなく都会である。

 
車を運転しないでも、なんでもあるようなところ。

 
余談であるが、田舎暮らしがしたければ若いうちだ。都会に比べてどれだけパワーがいるか。子育てにも良いだろうな。

 
 
不動産って、だから都会は高く、住宅地は安い。

 
これから家を建てる人は、３０年後に、そこを買いたいという人が多くいるような土地を選ぶべきだ。

 
最悪なのは、３０年後に空き家が多くなるであろう場所。そんなところに３０年後、誰が新たに土地を買うだろう。なので売れない。

 
人口が減っていき、あちこちで空き家が増えることを懸念し、近い将来、国や県、また市は「このあたりに住みなさい」という施策を矢継ぎ早に出していく。

そうやって、人が一定の地域にまとまるようにするだろうし、逆を言えば、ここは過疎化がはげしいという地域は切り捨てる。

 
 
日曜日で時間があり、書いていたら少々長くなった。そろそろまとめます。

 
現在例えば姫路でも戸建てを新築し、土地から購入しようと思ったら５０００万円〜６０００万円します。

 
土地４０坪、４５坪で、家の延床面積は３０坪くらいのごく普通の家でそれくらいします。

 
４０年でローンを払っても、毎月１０万円以上。なかなかの額ですよね。

 
それくらい収入と購入価格のバランスが崩れている現在だからこそ、また、無理をしないと買えない価格になっている持ち家だからこそ、より前述のように思うのです。

 
 
数多くのおうちを見てきたから。

 
 
最後になりますが、ベストは賃貸です。

 
リフォーム屋だからの結論です。

 
海外って、毎年家賃は上がっているんですよ。それがスタンダードなのです。だから私はベトナムに夢中なのです。

 
ところが日本は全然上がらない。都会から上がってはいますが、波及はなかなかです。

 
でも逆に言えば、そんな状態の賃貸が経済面でもベストですし、それに引っ越したらまた新築。リフォーム費用がかからない。

 
そして、歳をとれば不動産を売却しないでも都会にいける。

 
もっと言えば、持ち家を買うお金があるなら、家賃収入を得られる物件を買い、その家賃収入で自分が住む賃貸住宅の家賃に充当する。

 
そんな物件は持っていても高値で売れますからね。

 
 
というのが持論です。

 
 
１０年後には賃貸住宅がトレンドに。

 
そんなふうに、これから変化していくともイメージしてやっております。

 
素敵な日曜日を。