社長の日記「つみかさね」

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2021年01月31日

来週最終回が楽しみ

大河ドラマ「麒麟がくる」来週が最終回のようです。本能寺の変。

 

これが観たくて1年間観てきた。

 

今日のドラマで胸がいっぱいになる。

 

武士道、心から分かるので、つかえた主君への想いも分かるし、理不尽も全然耐えられる。

 

そんな中、自分の中で耐えがたい一線というのを越えたとき、そんなとき「敵は本能寺にあり」というのも理解できる。

 

決して自分が天下を獲りたいわけではない。ただ、正義を全うしたいだけ。その後では死んでもいいと私なら思う。

 

そんな価値観ドンピシャで描かれている「麒麟がくる」。

 

染谷将太はうつけ時代から演技は上手いし、今日の川口春奈の目と口の動きもせつなかった。感動した。

 

 

来週が楽しみです。命とはそういうものだと私も思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

posted by orangeknight at 20:55

2021年01月31日

セミナー18「畳の表替えと裏返しの違い」

畳を新しくするのにもいろんなやり方があります。

 

そもそも畳の構造は、床(とこ)と呼ばれる分厚い板状の芯の部分と、それを覆っている表(おもて)から成っています。

 

この床(とこ)が断熱材のスタイロで出来ているのがスタイロ畳、全てい草で出来ているのが本畳と呼ばれています。

 

 

では、畳の表替えと裏返しの違いはわかりますか。

 

どちらにも共通しているのが床(とこ)はそのまま再利用することです。

 

まず、表替えというのは表(おもて)を新しくすることです。既存の床(とこ)にまっさらの表(おもて)をつけ直すことです。

 

そして裏返しというのは、今の表(おもて)を一度とり、クルンと裏返しにし、また取り付けることを言います。

 

 

一般に、裏返しはあまりされません。裏返しをするには表(おもて)の傷みがない事が必須で、新しくしてから3年くらいまでが目安だからです。

 

 

 

最後に費用ですが、畳は表(おもて)が値段の大半を左右します。仮に新調で10000円の畳でしたら、表替えでは8000円、裏返しでは5000円です。裏返しは職人さんの工賃ですね。

 

畳は10年くらい経過で表替え、20年くらいで全て新しくする新調が、私はちょうど良いのではないかと思っています。

 

 

これくらいの年数ですと、床(とこ)がボコボコと凹凸が出来ているのが普通です。なので表替えでは歩いた感じが古いままです。床(とこ)から新しくする新調がいいでしょう。

 

畳について

 

意外と知られていない畳の表替えと裏返しの話でした。

 

 

 

 

 

 

 

 

posted by orangeknight at 18:11

2021年01月31日

築古の物件に思うこと

不動産に関心があると言っていたらいろんな物件を紹介していただける。

 

今日もあったんですがこのような一戸建て。

 

古いえ

 

古家

 

古家

 

 

築35年くらい。年数並みに傷んでいるおうち。手入れは全くしていない。

 

 

リフォームの専門家としては、見た瞬間、どのくらい費用をかけたらどのような状態までもっていけるかは分かる。

 

自分が住むためなどで、床下の大引という太い柱や、給水や給湯の配管からやりかえ、窓や玄関などのサッシを一新、当然水廻りの住宅設備機器を快適に使用するためのレベルに新しくしたら、延べの建坪30坪くらいで1500万円は絶対にみていたほうがいい。

 

 

しかし、投資用としてはそんなにお金をかけてしまったら回収が出来ない。

 

例えば1000万で買って、200万〜300万で小ぎれいにして賃貸市場に出すのが主流だ。

 

原則築年数の古い物件のほうが利回りは高くなる。確かに数字には惹かれる。

 

しかし、リフォームのベテランとしては、そのおうちに今後これくらいのランニングコストが発生するというのは想像がつく。それなのに年数の経過した物件に投資家は注目する。新築とは利回りが10%違う事が普通にあるから。

 

不動産投資の見習いとしてはここが理解できない。

 

どうしても年間に100万円の収入を得たとしても、突発的な50万の修繕を予想するとその「美味しさ」というのが分からない。

 

ベテランになったら分かるのか。

 

いや、しかし、今はリフォームのベテランという目があるのだから、そのアドバンテージを活かして目利きしようと思うのですが、それにしても学ぶところは多いと理解しています。

 

もっと成長したいです。強くなりたい。経営者はもっとたくましくないとと考えるのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

posted by orangeknight at 11:20
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